Te hablaré sobre los factores críticos vitales de cómo invertir en Bienes Raíces para obtener un ingreso residual, conocido como: Cash-flow.
Para identificar si la propiedad está haciendo Cash-flow desde el principio, debes analizar si te entraría o te sacaría dinero. Debes asegurarte qué tipo de deuda le puedes poner, una deuda residencial o una deuda comercial, las cuales significan:
Deuda residencial:Si la propiedad en la que vas a invertir es de una casa a 4 apartamentos, es una deuda que te puede dar mucho apalancamiento.
Deuda comercial:Si la propiedad es de 5 unidades o más, es una deuda que va a requerir más enganche pero tienes mayores beneficios y más seguridad económica.
Otro factor es saber la fórmula del 50-50 o 60-40:
Fórmula 50-50: Se utiliza cuando la propiedad no tiene medidores separados y el dueño paga al 100% las utilidades. Todo lo que le entra a la propiedad, el 50% del ingreso lo voy a quitar porque sirve para pagar los servicios. Por lo tanto, el ingreso residual o la ganancia sería la mitad del precio de la renta.
Fórmula 60-40: Se utiliza cuando todo se paga por separado. Entonces, se toma el 40% de lo que entra como ingreso residual al mes para pagar los servicios que le corresponden a cada apartamento. Y el 60% es lo que te queda como ganancia.
También, debes fijarte en el tipo de ubicación en donde se encuentra la propiedad. Si es donde las rentas son dramáticamente bajas o si el costo del mantenimiento es muy elevado.
Como último factor, en lo personal, me gustan las propiedades grandes. Entre más unidades tenga, mucho mejor porque entra el juego de escalamiento, el cual tiene mayores beneficios.
Tu empieza por donde creas capaz de poder iniciar y trabaja en ello hasta lograrlo.
