A principio de éste año, en uno de mis eventos en inglés fue cuando conocí a la Señora Elizabeth y la semana pasada, cerramos su primer trato. Siendo así, uno de los logros más rápidos y grandes que me ha tocado ver con una estudiante de nuestra Academia.
Aunque hace mucho tiempo, cuando Elizabeth compró su primera casa, no tenía interés por el mundo de Bienes Raíces. Pero con el pasar de los años, en el 2004 inició su educación sobre la compra, venta de casas y préstamos.
Sin embargo, como cualquier aprendiz, Elizabeth pasó por buenas y malas experiencias, las cuales ha tenido que superar y aprender para llegar a acomodar mejor sus ideas y realizar sus planes de vida. A pesar de tener conocimiento suficiente, de haber asistido a clases y seminarios sobre Bienes Raíces, Elizabeth decidió inscribirse en nuestro programa con la meta de tener un mentor, quién la ayude a aprender más y a tener su propio negocio.
La propiedad
Elizabeth tenía alrededor de un año de no invertir en una propiedad, cuando una señora amiga la llevó a una casa donde la dueña necesitaba vender de urgencia. Lo que hace esto, una razón más para ser estudiante de nuestra Academia. Dicha propiedad llevaba 11 años sin mantenimiento, abandonada, ventanas dañadas y por dentro era vieja y saturada de cosas que imposibilitaban el paso. Una casa en ese estado, el banco no la hubiese querido financiar, por lo que, como inversionistas, debemos movernos adecuadamente para limpiarla y así ponerla al mercado, esto se llama: Wholesaling que significa tomar posesión de la propiedad y se prepara, sacando escombros para poder revenderla.
La propiedad se le compró a la dueña en $150,000 y se puso a la venta en el mercado en aproximadamente $450,000 e inmediatamente se cerró en un tiempo récord. Dejándole a la Señora Elizabeth un potencial de ganancia de $200,000.
<< Raúl, esto es increíble! Amo saber que esto está sucediendo. Estoy en sus webinarios en inglés y ahora en español. La audiencia que usted tiene es una confirmación para nuestra gente latina sobre la dedicación, la pelea y las ganas que tienen para crecer. >>
-Elizabeth
Recuerden…
No importa de dónde sean, dónde vivan, si tienen ganas y hambre de iniciar o avanzar con su negocio, mi equipo está a su disposición y son siempre bienvenidos a nuestros webinarios. Mi visión, mi anhelo y mi pasión es ayudar a la gente latina y a cualquier persona que quiera ser libre financieramente. Que sea que usted tome la decisión de inscribirse y lograr sus sueños libres de preocupaciones, estando listos para que la vida los cambie cuando estén listos para hacerlo.
En este caso de estudio quiero demostrarles lo poderoso que es cuando alguien adquiere el conocimiento, la ambición, las ganas y la motivación para iniciar su propio negocio.
James y Ted
James, un nuevo estudiante de la academia tomó nuestro curso a principios de año. En ese momento, estaba decidiendo si regresar a trabajar y tener una rutina establecida o comprar el curso, ya que, el dinero que tenía era para pagar la renta.
Al final, James optó por educarse en Bienes Raíces y de lo aprendido con nosotros, llegó a asociarse con su amigo Ted. Hicieron un trato en el que Ted ponía el capital, James se dedica a conseguir los tratos y se iban a medias con las ganancias.
James y Ted son un ejemplo que para poder hacer las cosas bien, en grande y tener resultados extraordinarios, el poder del conocimiento y de las relaciones son muy poderosas e importantes.
Récord de venta
Cuando James y Ted construyeron su propia empresa pusieron bajo contrato una propiedad por $2,265,000 al comprarla por $1,8 millones. Los propietarios acababan de heredar la casa y como ninguno vivía en la localidad, decidieron vender. La pusieron en el mercado a un precio mayor de lo que realmente valía. Aunque estaba situada en una de las mejores zonas de San Francisco, era una casa antigua y deteriorada, por lo que iba a necesitar una remodelación.
La estrategia de salida que James y Ted utilizaron fue de doble cierre. Cuando tú estás comprando la propiedad al dueño original, ese mismo día se la estás vendiendo a otro comprador.
¿Por qué Doble Cierre? Porque debe haber doble depósito, doble contrato, doble apertura y por supuesto, doble cierre. En pocas palabras, se utiliza el dinero del comprador final para hacer los dos cierres, de esta manera no tuviste que usar tu propio dinero, ni sacar un préstamos del banco, ni pedir un crédito.
Y así, obtuvieron una ganancia de aproximadamente $282,000.
14 Pasos
Les voy a explicar los 14 pasos que James y Ted siguieron para conseguir este contrato:
Seleccionaron un objetivo de mercado. Lo mejor es iniciar tu negocio en tu propia zona, donde ya conozcas cómo se manejan los acuerdos y los precios a los que se ajusta cada área.
Enviaron carta directa al dueño. Escribieron varias cartas que enviaban cada mes a varios vendedores, hasta que cayó la llamada de dicho trato.
Dueño contacta a James y a Ted. Al aceptar la llamada del dueño, les ofrece un precio muy alto por la propiedad, el cual no era factible para un trato.
Por lo tanto, el dueño los contacta con su agente de Bienes Raíces para intentar llegar a algún tipo de acuerdo. Cuando un agente se involucra, todo depende mucho si conoce el área donde se ubica la propiedad porque si no van a haber muchas diferencias. Aunque intentaron conversar y negociar el costo de la casa, no pudieron llegar a un acuerdo.
James y Ted se mantuvieron en contacto por 6 meses con el agente de Bienes Raíces, quien conocía el área e intentaba hacer que los dueños entraran en razón sobre disminuir el precio porque sino, no la iban a vender.
Se contactaron conmigo pidiendo ayuda para analizar bien la propiedad y darles mi apoyo.
Les mencioné sobre lo alto que estaba el precio.
Les hice saber que el precio de esta casa, tomando en cuenta lo deteriorada que estaba y lo que había que invertir en ella, era para un trato aproximadamente de $1,8 millones.
James, Ted y yo nos asociamos, hicimos un acuerdo de sociedad, me asignan el contrato de compra y venta, y aprovechamos para pedir el descuento.
Nos aceptaron la reducción a $1,8 millones.
Llevé 5 compradores inversionistas, por que el que compre debe ser alguien que desarrolle propiedades con experiencia y que sepa construir casas desde sus cimientos.
De los 5 compradores inversionistas, uno ofreció $2,1 millones.
Al asegurar el precio, preparé el contrato de ventade una vez y todos firmamos.
Y se obtuvo un doble cierre ese mismo día, lo que quiere decir que cerramos las transacciones de la compra y venta de la casa casi al mismo tiempo.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Por qué en el webinario anterior le ofreció un 10% al dueño?
Quería abrirle mi corazón y hacerle saber lo que iba a hacer, que si no compraba sin él dentro de la negociación, no ejecutaba la compra, por lo que ambos debíamos de estar en acuerdo.
¿Si tengo los recursos al tomar las clases, usted igual me ofrece su ayuda?
Si tienes los recursos para poder hacer todo más rápido, algunos pensarían que van en desventaja. Por lo tanto, te sugiero que de igual manera, utilices los recursos de alguien más, ya que es más bonito cuando no usas lo propio para así poner tus propios recursos trabajando en otro lugar.
¿Estará la masterclass disponible en inglés?
Eventualmente lo estará, sí.
¿Hay otra manera, aparte de su correo electrónico en la cual podamos comunicarnos con usted?
Por ahora, sí porque sino no tendría tiempo para mis otras ocupaciones. Cuando sean parte de la academia, les daremos los recursos, contactos y ayuda necesaria para someter sus tratos de una manera más personal.
¿Cómo es que sabe usted tanto sobre la evaluación de una propiedad?
No necesariamente yo tengo que saber todo al respecto, para mejor garantía, tengo a mi equipo de arquitectos e ingenieros que se encargan.
¿Es un contrato de compra y venta con el agente de bienes raíces y otro contrato con el comprador?
El primer contrato lo hizo el agente de bienes raíces en representación de los vendedores y a mí como comprador. Ahora, yo por aparte, estaba haciendo el contrato con el comprador interesado en pagar por la propiedad.
¿Terminaremos trabajando para tu empresa o nos tenemos que convertir en socios?
No, nadie está obligado a trabajar para mi empresa ni a traerme los contratos que hagan. De lo contrario, si necesitan mi apoyo, mi ayuda o que nos asociemos para que ustedes puedan completar su negocio, aporto mi valor.
Si encuentro un buen trato y se me hace difícil cerrarlo, ¿podría usted ayudarme al crear una asociación con alguien más?
Por supuesto que sí puedo ayudarles. Mi consejo es que me avisen tan pronto tengan el contrato porque al final, no les podría servir de mucho.
Si tengo la oportunidad de llegar a comprar una propiedad, ¿tu equipo la podría examinar?
Sí, claro. Lo importante es que sigan las fórmulas y los pasos mencionados para que tengamos todos los parámetros listos.
¿Necesito un agente de bienes raíces para someter una oferta o puedo negociar personalmente con el dueño?
No ocupan un agente para hacer las ofertas. Si están trabajando directamente con el dueño, entonces hacen la oferta con él.
¿Quién puede asesorar en cuanto a los contratos?
Tenemos coaches y mentores, pero te aconsejo que busques la opinión de un abogado.
Hoy vamos a cubrir el Elefante Blanco que me hizo perder arriba del medio millón de dólares, lo cual te comparto abiertamente porque quiero que a través de mis caídas, tú aprendas.
¿Qué son los Elefantes Blancos?
El Elefante Blanco es la propiedad más grande que encuentras en un área, la más lujosa y atractiva. Donde el promedio de construcciones van de aproximadamente 1,500 a 2,000 pies cuadrados y ese elefante blanco como propiedad va de los 4,000 a 5,000 pies cuadrados.
Mi Elefante Blanco
Esta propiedad la compramos alrededor de hace 2 años en una zona bellísima con acceso a un río, pero nos quitó mucho tiempo y dinero. La casa de 3 niveles con elevador medía 8,500 pies cuadrados, tenía 7 recámaras, 8 baños y 3 cocinas. Te llegas a emocionar al verla porque es la casa más grande, rara y bonita.
Por lo tanto, te quiero compartir los errores que cometí:
Al ser la casa más grande de la zona, se sale del promedio de construcción y medidas en el área.
Pensar que como es la casa más grande, te ahorras en renovación o en construcción. Yo calculé 3 veces menos de inversión comparado a la cantidad que de verdad se utilizó. Al final, se llevó un año y medio entre construcción y renovación.
Calcular mal la renovación. Cuando sacamos promedios de en cuánto se estaban vendiendo las casas en esa zona, era de medio millón de dólares y esa propiedad tan lujosa se vendía por muchísimo más.
En tu negocio te vas a topar con elefantes blancos, tienes que saber cuáles son y correr de ellos. También, tienes que aprender que aunque un agente de Bienes Raíces con múltiples licencias te esté aconsejando, no significa que de verdad sabe al respecto. Por favor, aprende de mis errores. No te ilusiones con los elefantes blancos.
Hay personas en Bienes Raíces que aunque tengan experiencia se atoran al comparar propiedades, ya que hay diferentes categorías. En este caso, les pongo como ejemplo una propiedad que puse en contrato hace unos días.
Es importante saber que antes de ofrecer un contrato, deben analizar la ubicación de la propiedad, si es una casa o apartamentos, revisar su distribución interna. Calcular un presupuesto de remodelación si se necesitara y calcular cuánto sería la ganancia aproximada si se renta. Con respecto a esto, te enseñaré a utilizar la regla del 1%, la cual te ayuda a saber cuánto debería de producir esa propiedad.
Un consejo al hacer comparaciones de propiedades por medio de páginas en internet es no confiarse en todo lo que dicen, a veces no saben exactamente los valores. Por lo tanto, revisa solo la información de las características de la propiedad.
Preguntas y respuestas de los asistentes
Si el dueño de la propiedad tiene algún problema legal, ¿se podría comprar?
Si el dueño tuviese un inconveniente legal, sería mejor que lo resuelva antes de poner la propiedad en venta.
¿Puede explicar la regla de 1%, por favor?
La regla del 1% dice que si vas a comprar una propiedad por $100,000, deberías de estar recolectando $1000 mensuales de renta. En otras palabras, por cada $100,000, recolectas un 1%. Al recibir eso, tiende a ser una mejor inversión.
¿Estos cursos son solo para casas o también restaurantes?
Sería solo para casas o propiedades con unidades para apartamentos, ya que los restaurantes son un tema y negocio diferente.
Nací en San Francisco, mis padres me llevaron a México hasta los 8 años de edad antes de regresar de nuevo a San Francisco. Allí reciclábamos botellas, pasábamos volantes en las casas, fui cocinero y repartidor de pizza y al llegar a ser repartidor de periódico en la Universidad de Berkeley me di cuenta que quería aprender sobre dar libertad. Comencé a invertir a los 19 años de edad comprando 3 casitas, lo que me salvó de no pagar hipoteca o renta y poder pagar ropa y comida sin preocupación.
Después de haber perdido todo y de confiar en las personas incorrectas, hoy te ayudo a desarrollarte y a crecer como persona para tu negocio.
Negocio Inteligente 30k en 30 días en inversiones de bienes raíces
Hoy pusimos en contrato un terreno de $90,000 por error y con un depósito de $100, lo cual significaba que íbamos a pagar esos $90.000. La situación es que yo solo pago el 33% del valor de la compra o menos, por lo tanto al hablar con el dueño le ofrecí pagar $35.000, los cuales rechazó y presentó una contra-oferta de $45.000.
Caminamos el terreno y el dueño me enseñó un dibujo de lo que él planeaba hacer ahí, siendo un lote baldío. Deben saber que los lotes baldíos, si no se compran a buen precio, se toman más tiempo en vender y al no proponer una idea creativa, la gente no va a querer dar su dinero en una tierra que solo va a ser terreno. En base a esto, decidimos preparar unos visuales en 3D de lo que el señor había dibujado para así poder mostrar qué es lo que se podía lograr en ese terreno.
Al tener $10,000 de diferencia en los precios, le ofrecí un trato: Pagarle los $45.000 y de ese dinero, darle el 10% arriba de lo que llegue a ganar si se logra vender. Y aceptó.
Se puso el terreno al mercado por $90,000, dos días despúes cayó una oferta de $98,000 y se vendió. Finalmente, como se recuerda, estaba bajo un contrato de $45,000 y se obtuvo una ganancia promedio de $53,000 menos comisiones, gastos de cierre y el 10% prometidos al dueño, quedan aproximadamente $43,000 de ganancia neta.
Los 6 pasos importantes que hacen de este trato un buen trato:
Pudimos poner en contrato el terreno a un buen precio.
Sin dinero propio, sin crédito, sin banco: Utilizamos la estrategia de wholesaling que es cuando se pone bajo contrato y lo vendes. Por lo tanto, se vende el contrato y no la propiedad.
Visuales 3D:Al crear los visuales en 3D, se logra pintar una idea de lo que se puede lograr en el terreno, lo que ayuda con un mejor panorama y una mejor decisión.
Se vende la visión: Pudimos vender la idea al tener los planos y los visuales, pero se le debe hacer saber al comprador que nos son aprobamos por la ciudad y es una estrategia de lo que podría ser.
La enlistamos con un agente de Bienes Raíces: Es importante porque el agente ayuda a exponer la propiedad o el terreno a una gran variedad de agentes.
Pudiste ver como generamos $43,000 de la nada, algo que cualquiera puede aplicar.
Preguntas y respuestas de los asistentes:
¿Cómo someter una oferta?
Envíamos un correo con los puntos importantes sobre la negociación y se ajusta a manera de cada persona.
¿Cómo ganar algo en la compra tratando de conseguir una propiedad para un amigo?
Tú y tú amigo podrían asociarse, pero no sin antes asegurarse en elegir bien al socio siempre y cuando el trato tenga sentido.
¿Cómo cambiar el precio ya establecido en el contrato del vendedor?
Se inspecciona el terreno y se habla con el dueño, siendo directo y honesto. Si el precio no lo cree proporcional a lo que está vendiendo, podrían iniciar una negociación para eventualmente llegar a un acuerdo sobre el precio y otros puntos de la compra.
¿Siempre se debe hacer una inspección en una propiedad para someter una oferta?
Si estás iniciando con el negocio, lo recommendable es que sí. Siempre puedes ir a inspeccionar para asegurarte del estado de la propiedad, si le hacen falta arreglos o no. Conforme avances, ya podrás ir distinguiendo si en verdad se necesitan la inspección o si puedes exponer una oferta sin necesidad de hacerla.
¿Cómo hago para tener un abogado para los contratos?
Te recomiendo tener un abogado dentro de tu equipo. Puedes buscar en tu área local y entrevistar a diferentes hasta encontrar a alguien que entienda inversiones de real estate.
Para la clase del 5 de octubre, ¿qué beneficios se puede obtener de ustedes?
Uno de los beneficios que reciben es que podré ayudarles a evaluar hasta 3 propiedades, me tomaré el tiempo de ser detallado y mostrarles exactamente qué hacer y cómo hacerlo. También, van a tener acceso a mis recursos y a una prueba de fondos utilizada especialmente cuando estén trabajando con los agentes.
¿Cómo puedo vender una propiedad sin licencia de real estate?
Si eres dueño de la propiedad, está a tu nombre y la quieres vender bajo tu nombre, no ocupas licencia. Hay una gran diferencia cuando lo haces como inversionista, estas comprando y vendiendo para inversiones. Un agente de bienes raíces necesita una licencia para representar a un vendedor o comprador. Tu estas comprando las propiedades para ti o tu corporación.
¿Cuáles son los tipos de inspecciones?
Inspecciones de techo, de fundación, inspecciones propias, de propiedad y termite. Ahora hay compañías distintas para todo.
¿Te gustaría aprender a invertir en bienes raíces?
Si la respuesta es sí, dime ¿dónde puedo empezar a enviarte estas lecciones gratis?
