Llevo casi 2 décadas dedicándome a Bienes Raíces y hay gente que piensa que este negocio es solamente para la gente que tiene dinero para invertir, comprar y vender. Yo estuve en bancarrota y doy fe a que este tipo de pensamiento es erróneo, me esforcé mucho para llegar adonde estoy ahora a base de creencia. Creencia en el negocio, creencia en lo que he hecho y puedo llegar a hacer y creencia en el tiempo y compromiso que le he dedicado.
Sin embargo, he notado que a muchos les cuesta vivir la palabra <<creencia>>, se ponen obstáculos en su propio camino sin ni siquiera tratar. Pero lo que no han entendido es que el dinero es el problema y la creencia, la solución.
Soluciones
La persona que está dispuesta a poner lo que sea necesario, está dispuesta a tener grandes logros en su vida. Yo te enseño a buscar, identificar, evaluar y poner la propiedad en contrato, si te vuelves un máster manejando estas 4 cosas, el dinero no será más un problema. Es llegar a creer lo suficiente, empaparse de conocimiento y tener los contactos correctos.
Cuando entiendas los 4 puntos mencionados anteriormente, te enseñaré las fórmulas que utilizo al comprar una propiedad.
Fórmulas
Antes de proponer una oferta para la compra de una propiedad, yo utilizo dos fórmulas. La primera es cuando la propiedad vale menos de $150,000. Se agarra el %60-%65 del valor después de la renovación y se multiplica por el precio de la propiedad. Por ejemplo: se multiplican los $150,000 por el %60, da como resultado $90,000. A esos $90,000 se le restan aproximadamente $25,000 de costos de renovación, para lo que da un precio final de $65,000 y esa será la oferta inicial que vayas a proponer. La segunda fórmula es cuando la propiedad vale más de los $150,000 y lo multiplicas por el %70 menos el monto de la renovación. De esta manera, pagarás lo necesario y no tendrás que preocuparte por precios altos que a veces no valen la pena.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Cómo sé cuánto voy a invertir de renovación y cómo pido el dinero?
Cuando te conviertes en estudiante de nuestra academia, nosotros te compartimos la lista de prestamistas que utilizamos. Mi consejo es llamarles y decirles que quieres precalificar para ver si eres apto para pedir un préstamo a su compañía.
En Bienes Raíces cuando son varias unidades, ¿sirve mejor quedárnosla o rentarlas?
Algunas vendemos y otras nos las quedamos, depende del enfoque y el uso que pienses darles. Te recomendaría que te enfoques, para iniciar, en casas o apartamentos pequeños. A medida que vayas obteniendo más experiencia, te puedes enfocar en unidades más grandes.
¿Puedo someter una oferta sin tener licencia de agente en Bienes Raíces?
La licencia la ocupas cuando vas a representar a compradores o vendedores, donde tú eres intermediario y representación de alguien más.
¿Cómo puedo empezar a comprar en Nueva York?
Comienza con empaparte del área y de la materia. Obtén conocimiento de los cursos que impartimos. Vas a tener una comunidad muy dirigida hacia tu misma mentalidad y al mismo tiempo, gente que tenga más o menos recursos que tú, pero todos tendrán su mismo objetivo.
¿Cuánto es el interés que cobra un prestamista?
Ese monto varía mucho, he visto intereses bajos de aproximadamente $8,5 o altos como el %15 o más, depende de qué tanta experiencia posee el prestamista.
Es una palabra que utilizamos con frecuencia pero la mayoría de personas no nos detenemos a pensar cuál exactamente es su definición. Por lo tanto, me detuve y busqué: <<Ambiente>> proviene del latín ambientis– <<que rodea>>. Todo aquello que está a tu alrededor, tanto como situaciones o personas, eso que te llega a formar y lo que hace que crezcas o no.
Los cuatro ambientes
El que pagas por acceso.
El que te ganas.
El que creas.
El que es gratis.
Cuando no estás creciendo, ni llenándote de resultados es cuando de repente te encuentras en el ambiente gratis. Ese ambiente en el cual estás actualmente, en el que vives o en el que trabajas. En otras palabras, el ambiente que es tu zona de confort y sin darte cuenta te llega a costar tu libertad.
Para que crezcas tienes que ganarte el ambiente correcto, por lo tanto, debes crearlo. Lo puedes llamar de la manera que quieras o de la manera que tú estés buscando, <<ambiente millonario>> o <<ambiente de libertad>>.
En ocasiones, vas a tener que pagar por el ambiente o pagar por el acceso correcto. Aprender de alguien más sin ser remunerado, sino aprovechando el tiempo de otra persona para obtener algo más grande: conocimiento. Y a partir de ahí, ganar oportunidades conforme tu experiencia y aprendizaje vayan creciendo.
Aprende a rodearte de buenas personas, con experiencia, dispuestas a enseñarte lo que saben para lograr tu ambiente.
Yo entiendo lo emocionante que puede ser obtener tu primer trato en Bienes Raíces, pero también sé el miedo que pueden sentir. Hoy hablaremos de cómo romperlo porque detrás del miedo se encuentran los resultados que quieres obtener.
Tú decides qué es lo que el miedo puede ser para ti. Puede ser tu carcelero a como puede ser tu futuro, el cual va a determinar si lo superas o no. Debes entender que el miedo no se va a ir, siempre va a existir, por lo tanto, aprende a bailar con él.
Uno de los primeros pasos es empezar a adquirir conocimiento, no tienes que saberlo todo. Hay gente que piensa que necesita saberlo todo para poder tomar acción, pero esas personas son las que no ven resultados. En Bienes Raíces, lo aprendido se pone en acción.
También, tienes que reconocer en dónde estás hoy. Yo le llamo el <<GPS de Bienes Raíces>>, detecta la ubicación, la dirección y síguela. Rompe el miedo yendo a un lugar donde no sabes, sal de tu zona de confort y atrévete a estudiar otras áreas.
Te recomiendo que estudies todo lo que tenga que ver con Wholesaling, en donde aprendes a comprar las propiedades al precio más reducido posible, las pones en contrato y la revendes. Tampoco ocupas dinero para iniciar tu negocio, puedes asociarte con alguien que lo tenga, nada debería ser imposible.
Si obtienes el nivel de certeza y seguridad significa que tienes la confianza y deseo de tomar acción, aún teniendo miedo. Ese miedo puede ser tu motor y el motivador de tus acciones.
Hay estudiantes que en sus primeros 6-12 meses están haciendo cosas grandiosas. Pero yo no te voy a vender riqueza fácil ni te voy a decir que puedes ser millonario de la noche a la mañana. Para algunas personas, los negocios se dan más rápidos que a otros, algo que no debe detenerte por nada.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Este webinar estará disponible para verlo de nuevo?
Estará disponible de nuevo en nuestro canal de YouTube, claro.
¿Se pueden convertir oficinas en apartamentos?
Todo depende si la zona te lo permite. Hay que averiguar con la ciudad y asegurarse que la zona esté yéndose hacia esa área.
¿Cómo puedo empezar una carrera si no tengo dinero?
El no tener dinero no debería ser un obstáculo. Puedes buscar a alguien que se asocie contigo para invertir juntos.
¿Con cuánto dinero se puede comenzar en el negocio?
Puedes comenzar con poco dinero. Lo que hoy puedas hacer con mil dólares o menos, mañana puedes hacerlo por la mismas cantidad.
¿Cómo puedes comprar de un vendedor que tiene descuidada la propiedad?
Si tiene impuestos o entre otras cosas, lo llamo o lo busco para analizar bien la situación.
¿Estudiando contigo podemos acceder a la lista de Hard Money Lenders?
Por supuesto que sí. Cuando se hacen miembros o estudiantes yo les doy acceso a la lista que personalmente confío.
¿Qué es un contrato?
El contrato es lo que te da el derecho de poder comprar la propiedad. De igual manera, es recomendable empaparse de más información de cómo funciona el negocio de Bienes Raíces.
El día de hoy el tema que elegimos es muy importante. Les voy a enseñar 3 métodos que pueden utilizar para generar $10,000 en Bienes Raíces, donde no ocupas dinero, ni crédito. Lo único que necesitas es apagar tus voces negativas internas y con el conocimiento que adquieres, transformar tu vida financiera para bien.
Las maneras
Wholesaling: Es cuando pones una propiedad en contrato, la amarras y luego traspasas ese contrato a otro comprador, quién es otro inversionista como tú. Solo tienes que dar un depósito, el cual no tiene porqué salir de tu bolsillo, mejor que alguien más los ponga por ti. El método de Wholesaling te permite tener cero riesgo, por la forma de que no se ocupan cantidades grandes, solo tienes que hacerte bueno en poner propiedades en contrato y traspasarlas.
Wholetailing: Es cuando cierras un contrato a tu nombre y vendes sin renovar la propiedad, la vendes tal como la compraste. Con este método sí ocupas dinero, no necesariamente tuyo, pero sí ocupas calificar para un préstamo con un Hard Money Lender. Ten en cuenta al cerrar la propiedad y revenderla sin hacerle nada, vas a pagar costos de cierres, comisiones, un agente de Bienes Raíces y cierres a la hora de la compra.
Asociación: Es cuando te asocias con alguien que tiene lo que a ti te falta porque puedes cerrar a tu nombre o puedes cerrar a nombre de alguien más.
Aquí es donde decides cómo quieres entrar al mercado como inversionista. Quiero asegurarme de poder conectar y ayudarte a que transformes tu economía. Te recomiendo utilizar la estrategia #1, Wholesaling, ya que lleva cero riesgo con cero dinero permitiendo que seas un inversionista de Bienes Raíces.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Qué pasa con el depósito si no se cierra el trato?
Si aún estás dentro de la ventana que tienes de poder hacer todas las inspecciones de la propiedad, el depósito te lo deberían de regresar. Pero si viste que no ocupas los días adicionales y no cierras el trato, entonces puedes perderlo. Todo depende de las leyes en cada estado, claramente no soy abogado ni contador y en algunos estados las leyes son más rígidas, por lo tanto, es mejor asesorarse con un experto sobre el tema.
¿Cuáles documentos ocupo para hacer Wholesaling en Iowa?
Ocupas un buen acuerdo de compra y venta donde puedas hacer un buen trato para que te permita traspasar el contrato.
¿Cómo se consigue la forma para hacer el contrato?
A todos los que tomen el curso de Wholesaling Avanzado, les voy a dar acceso a esos acuerdos. Obviamente, cada quién bajo su propio riesgo. Les recomiendo utilizar mis acuerdos pero de igual manera, llevarlos a un abogado y que lo modifique de acuerdo al estado en donde estén.
¿Quisiera saber cuántos días me espera el cliente que está vendiendo si voy a utilizar el método de Wholesaling?
Si tu sabes que vas a traspasar el contrato, tú quieres tener el mayor tiempo posible, ya sean desde 21 días a 30 días. Algo importante que se debe aclarar, es que no estás consiguiendo un cliente, estás consiguiendo un comprador. El cliente lo tienes al ser un agente de Bienes Raíces y un comprador lo tienes al ser un inversionista.
¿Adónde consigues el inversionista que pueda comprarte el contrato?
Comenzamos a hacer ciertas publicaciones en ciertas páginas de internet y nos encanta crear una lista de compradores incluso antes de que se tenga la propiedad.
¿Se pueden comprar casas que ya han sido reparadas utilizando la fórmula del 70%?
Yo he comprado casas ya renovadas, la oferta puedes comenzarla al 70% del valor después de renovada y sin embargo, se utiliza la misma fórmula.
¿Usted recomienda más hacer Wholesaling que Fix and Flip?
Eso depende de qué quieres lograr. Pero recomiendo más Wholesaling porque si llegas a crear una maestría en este método, llega a funcionar para casi todo. Para compra y venta, para comprar y revender, comprar y remodelar e igual le sacas ganancia a cualquier.
¿Cuánto tiempo tienes para traspasar el contrato sin que te afecte?
Tienes el tiempo de contingencia, el periodo para que inspecciones. Los días en los que quedaste con el vendedor que necesitas y cuando tengas claro qué vas a hacer, empiezas a negociar.
Hoy vamos a cubrir el Elefante Blanco que me hizo perder arriba del medio millón de dólares, lo cual te comparto abiertamente porque quiero que a través de mis caídas, tú aprendas.
¿Qué son los Elefantes Blancos?
El Elefante Blanco es la propiedad más grande que encuentras en un área, la más lujosa y atractiva. Donde el promedio de construcciones van de aproximadamente 1,500 a 2,000 pies cuadrados y ese elefante blanco como propiedad va de los 4,000 a 5,000 pies cuadrados.
Mi Elefante Blanco
Esta propiedad la compramos alrededor de hace 2 años en una zona bellísima con acceso a un río, pero nos quitó mucho tiempo y dinero. La casa de 3 niveles con elevador medía 8,500 pies cuadrados, tenía 7 recámaras, 8 baños y 3 cocinas. Te llegas a emocionar al verla porque es la casa más grande, rara y bonita.
Por lo tanto, te quiero compartir los errores que cometí:
Al ser la casa más grande de la zona, se sale del promedio de construcción y medidas en el área.
Pensar que como es la casa más grande, te ahorras en renovación o en construcción. Yo calculé 3 veces menos de inversión comparado a la cantidad que de verdad se utilizó. Al final, se llevó un año y medio entre construcción y renovación.
Calcular mal la renovación. Cuando sacamos promedios de en cuánto se estaban vendiendo las casas en esa zona, era de medio millón de dólares y esa propiedad tan lujosa se vendía por muchísimo más.
En tu negocio te vas a topar con elefantes blancos, tienes que saber cuáles son y correr de ellos. También, tienes que aprender que aunque un agente de Bienes Raíces con múltiples licencias te esté aconsejando, no significa que de verdad sabe al respecto. Por favor, aprende de mis errores. No te ilusiones con los elefantes blancos.
