En este caso de estudio quiero demostrarles lo poderoso que es cuando alguien adquiere el conocimiento, la ambición, las ganas y la motivación para iniciar su propio negocio.
James y Ted
James, un nuevo estudiante de la academia tomó nuestro curso a principios de año. En ese momento, estaba decidiendo si regresar a trabajar y tener una rutina establecida o comprar el curso, ya que, el dinero que tenía era para pagar la renta.
Al final, James optó por educarse en Bienes Raíces y de lo aprendido con nosotros, llegó a asociarse con su amigo Ted. Hicieron un trato en el que Ted ponía el capital, James se dedica a conseguir los tratos y se iban a medias con las ganancias.
James y Ted son un ejemplo que para poder hacer las cosas bien, en grande y tener resultados extraordinarios, el poder del conocimiento y de las relaciones son muy poderosas e importantes.
Récord de venta
Cuando James y Ted construyeron su propia empresa pusieron bajo contrato una propiedad por $2,265,000 al comprarla por $1,8 millones. Los propietarios acababan de heredar la casa y como ninguno vivía en la localidad, decidieron vender. La pusieron en el mercado a un precio mayor de lo que realmente valía. Aunque estaba situada en una de las mejores zonas de San Francisco, era una casa antigua y deteriorada, por lo que iba a necesitar una remodelación.
La estrategia de salida que James y Ted utilizaron fue de doble cierre. Cuando tú estás comprando la propiedad al dueño original, ese mismo día se la estás vendiendo a otro comprador.
¿Por qué Doble Cierre? Porque debe haber doble depósito, doble contrato, doble apertura y por supuesto, doble cierre. En pocas palabras, se utiliza el dinero del comprador final para hacer los dos cierres, de esta manera no tuviste que usar tu propio dinero, ni sacar un préstamos del banco, ni pedir un crédito.
Y así, obtuvieron una ganancia de aproximadamente $282,000.
14 Pasos
Les voy a explicar los 14 pasos que James y Ted siguieron para conseguir este contrato:
Seleccionaron un objetivo de mercado. Lo mejor es iniciar tu negocio en tu propia zona, donde ya conozcas cómo se manejan los acuerdos y los precios a los que se ajusta cada área.
Enviaron carta directa al dueño. Escribieron varias cartas que enviaban cada mes a varios vendedores, hasta que cayó la llamada de dicho trato.
Dueño contacta a James y a Ted. Al aceptar la llamada del dueño, les ofrece un precio muy alto por la propiedad, el cual no era factible para un trato.
Por lo tanto, el dueño los contacta con su agente de Bienes Raíces para intentar llegar a algún tipo de acuerdo. Cuando un agente se involucra, todo depende mucho si conoce el área donde se ubica la propiedad porque si no van a haber muchas diferencias. Aunque intentaron conversar y negociar el costo de la casa, no pudieron llegar a un acuerdo.
James y Ted se mantuvieron en contacto por 6 meses con el agente de Bienes Raíces, quien conocía el área e intentaba hacer que los dueños entraran en razón sobre disminuir el precio porque sino, no la iban a vender.
Se contactaron conmigo pidiendo ayuda para analizar bien la propiedad y darles mi apoyo.
Les mencioné sobre lo alto que estaba el precio.
Les hice saber que el precio de esta casa, tomando en cuenta lo deteriorada que estaba y lo que había que invertir en ella, era para un trato aproximadamente de $1,8 millones.
James, Ted y yo nos asociamos, hicimos un acuerdo de sociedad, me asignan el contrato de compra y venta, y aprovechamos para pedir el descuento.
Nos aceptaron la reducción a $1,8 millones.
Llevé 5 compradores inversionistas, por que el que compre debe ser alguien que desarrolle propiedades con experiencia y que sepa construir casas desde sus cimientos.
De los 5 compradores inversionistas, uno ofreció $2,1 millones.
Al asegurar el precio, preparé el contrato de ventade una vez y todos firmamos.
Y se obtuvo un doble cierre ese mismo día, lo que quiere decir que cerramos las transacciones de la compra y venta de la casa casi al mismo tiempo.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Por qué en el webinario anterior le ofreció un 10% al dueño?
Quería abrirle mi corazón y hacerle saber lo que iba a hacer, que si no compraba sin él dentro de la negociación, no ejecutaba la compra, por lo que ambos debíamos de estar en acuerdo.
¿Si tengo los recursos al tomar las clases, usted igual me ofrece su ayuda?
Si tienes los recursos para poder hacer todo más rápido, algunos pensarían que van en desventaja. Por lo tanto, te sugiero que de igual manera, utilices los recursos de alguien más, ya que es más bonito cuando no usas lo propio para así poner tus propios recursos trabajando en otro lugar.
¿Estará la masterclass disponible en inglés?
Eventualmente lo estará, sí.
¿Hay otra manera, aparte de su correo electrónico en la cual podamos comunicarnos con usted?
Por ahora, sí porque sino no tendría tiempo para mis otras ocupaciones. Cuando sean parte de la academia, les daremos los recursos, contactos y ayuda necesaria para someter sus tratos de una manera más personal.
¿Cómo es que sabe usted tanto sobre la evaluación de una propiedad?
No necesariamente yo tengo que saber todo al respecto, para mejor garantía, tengo a mi equipo de arquitectos e ingenieros que se encargan.
¿Es un contrato de compra y venta con el agente de bienes raíces y otro contrato con el comprador?
El primer contrato lo hizo el agente de bienes raíces en representación de los vendedores y a mí como comprador. Ahora, yo por aparte, estaba haciendo el contrato con el comprador interesado en pagar por la propiedad.
¿Terminaremos trabajando para tu empresa o nos tenemos que convertir en socios?
No, nadie está obligado a trabajar para mi empresa ni a traerme los contratos que hagan. De lo contrario, si necesitan mi apoyo, mi ayuda o que nos asociemos para que ustedes puedan completar su negocio, aporto mi valor.
Si encuentro un buen trato y se me hace difícil cerrarlo, ¿podría usted ayudarme al crear una asociación con alguien más?
Por supuesto que sí puedo ayudarles. Mi consejo es que me avisen tan pronto tengan el contrato porque al final, no les podría servir de mucho.
Si tengo la oportunidad de llegar a comprar una propiedad, ¿tu equipo la podría examinar?
Sí, claro. Lo importante es que sigan las fórmulas y los pasos mencionados para que tengamos todos los parámetros listos.
¿Necesito un agente de bienes raíces para someter una oferta o puedo negociar personalmente con el dueño?
No ocupan un agente para hacer las ofertas. Si están trabajando directamente con el dueño, entonces hacen la oferta con él.
¿Quién puede asesorar en cuanto a los contratos?
Tenemos coaches y mentores, pero te aconsejo que busques la opinión de un abogado.
Llevo casi 2 décadas dedicándome a Bienes Raíces y hay gente que piensa que este negocio es solamente para la gente que tiene dinero para invertir, comprar y vender. Yo estuve en bancarrota y doy fe a que este tipo de pensamiento es erróneo, me esforcé mucho para llegar adonde estoy ahora a base de creencia. Creencia en el negocio, creencia en lo que he hecho y puedo llegar a hacer y creencia en el tiempo y compromiso que le he dedicado.
Sin embargo, he notado que a muchos les cuesta vivir la palabra <<creencia>>, se ponen obstáculos en su propio camino sin ni siquiera tratar. Pero lo que no han entendido es que el dinero es el problema y la creencia, la solución.
Soluciones
La persona que está dispuesta a poner lo que sea necesario, está dispuesta a tener grandes logros en su vida. Yo te enseño a buscar, identificar, evaluar y poner la propiedad en contrato, si te vuelves un máster manejando estas 4 cosas, el dinero no será más un problema. Es llegar a creer lo suficiente, empaparse de conocimiento y tener los contactos correctos.
Cuando entiendas los 4 puntos mencionados anteriormente, te enseñaré las fórmulas que utilizo al comprar una propiedad.
Fórmulas
Antes de proponer una oferta para la compra de una propiedad, yo utilizo dos fórmulas. La primera es cuando la propiedad vale menos de $150,000. Se agarra el %60-%65 del valor después de la renovación y se multiplica por el precio de la propiedad. Por ejemplo: se multiplican los $150,000 por el %60, da como resultado $90,000. A esos $90,000 se le restan aproximadamente $25,000 de costos de renovación, para lo que da un precio final de $65,000 y esa será la oferta inicial que vayas a proponer. La segunda fórmula es cuando la propiedad vale más de los $150,000 y lo multiplicas por el %70 menos el monto de la renovación. De esta manera, pagarás lo necesario y no tendrás que preocuparte por precios altos que a veces no valen la pena.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Cómo sé cuánto voy a invertir de renovación y cómo pido el dinero?
Cuando te conviertes en estudiante de nuestra academia, nosotros te compartimos la lista de prestamistas que utilizamos. Mi consejo es llamarles y decirles que quieres precalificar para ver si eres apto para pedir un préstamo a su compañía.
En Bienes Raíces cuando son varias unidades, ¿sirve mejor quedárnosla o rentarlas?
Algunas vendemos y otras nos las quedamos, depende del enfoque y el uso que pienses darles. Te recomendaría que te enfoques, para iniciar, en casas o apartamentos pequeños. A medida que vayas obteniendo más experiencia, te puedes enfocar en unidades más grandes.
¿Puedo someter una oferta sin tener licencia de agente en Bienes Raíces?
La licencia la ocupas cuando vas a representar a compradores o vendedores, donde tú eres intermediario y representación de alguien más.
¿Cómo puedo empezar a comprar en Nueva York?
Comienza con empaparte del área y de la materia. Obtén conocimiento de los cursos que impartimos. Vas a tener una comunidad muy dirigida hacia tu misma mentalidad y al mismo tiempo, gente que tenga más o menos recursos que tú, pero todos tendrán su mismo objetivo.
¿Cuánto es el interés que cobra un prestamista?
Ese monto varía mucho, he visto intereses bajos de aproximadamente $8,5 o altos como el %15 o más, depende de qué tanta experiencia posee el prestamista.
Es una palabra que utilizamos con frecuencia pero la mayoría de personas no nos detenemos a pensar cuál exactamente es su definición. Por lo tanto, me detuve y busqué: <<Ambiente>> proviene del latín ambientis– <<que rodea>>. Todo aquello que está a tu alrededor, tanto como situaciones o personas, eso que te llega a formar y lo que hace que crezcas o no.
Los cuatro ambientes
El que pagas por acceso.
El que te ganas.
El que creas.
El que es gratis.
Cuando no estás creciendo, ni llenándote de resultados es cuando de repente te encuentras en el ambiente gratis. Ese ambiente en el cual estás actualmente, en el que vives o en el que trabajas. En otras palabras, el ambiente que es tu zona de confort y sin darte cuenta te llega a costar tu libertad.
Para que crezcas tienes que ganarte el ambiente correcto, por lo tanto, debes crearlo. Lo puedes llamar de la manera que quieras o de la manera que tú estés buscando, <<ambiente millonario>> o <<ambiente de libertad>>.
En ocasiones, vas a tener que pagar por el ambiente o pagar por el acceso correcto. Aprender de alguien más sin ser remunerado, sino aprovechando el tiempo de otra persona para obtener algo más grande: conocimiento. Y a partir de ahí, ganar oportunidades conforme tu experiencia y aprendizaje vayan creciendo.
Aprende a rodearte de buenas personas, con experiencia, dispuestas a enseñarte lo que saben para lograr tu ambiente.
Yo entiendo lo emocionante que puede ser obtener tu primer trato en Bienes Raíces, pero también sé el miedo que pueden sentir. Hoy hablaremos de cómo romperlo porque detrás del miedo se encuentran los resultados que quieres obtener.
Tú decides qué es lo que el miedo puede ser para ti. Puede ser tu carcelero a como puede ser tu futuro, el cual va a determinar si lo superas o no. Debes entender que el miedo no se va a ir, siempre va a existir, por lo tanto, aprende a bailar con él.
Uno de los primeros pasos es empezar a adquirir conocimiento, no tienes que saberlo todo. Hay gente que piensa que necesita saberlo todo para poder tomar acción, pero esas personas son las que no ven resultados. En Bienes Raíces, lo aprendido se pone en acción.
También, tienes que reconocer en dónde estás hoy. Yo le llamo el <<GPS de Bienes Raíces>>, detecta la ubicación, la dirección y síguela. Rompe el miedo yendo a un lugar donde no sabes, sal de tu zona de confort y atrévete a estudiar otras áreas.
Te recomiendo que estudies todo lo que tenga que ver con Wholesaling, en donde aprendes a comprar las propiedades al precio más reducido posible, las pones en contrato y la revendes. Tampoco ocupas dinero para iniciar tu negocio, puedes asociarte con alguien que lo tenga, nada debería ser imposible.
Si obtienes el nivel de certeza y seguridad significa que tienes la confianza y deseo de tomar acción, aún teniendo miedo. Ese miedo puede ser tu motor y el motivador de tus acciones.
Hay estudiantes que en sus primeros 6-12 meses están haciendo cosas grandiosas. Pero yo no te voy a vender riqueza fácil ni te voy a decir que puedes ser millonario de la noche a la mañana. Para algunas personas, los negocios se dan más rápidos que a otros, algo que no debe detenerte por nada.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Este webinar estará disponible para verlo de nuevo?
Estará disponible de nuevo en nuestro canal de YouTube, claro.
¿Se pueden convertir oficinas en apartamentos?
Todo depende si la zona te lo permite. Hay que averiguar con la ciudad y asegurarse que la zona esté yéndose hacia esa área.
¿Cómo puedo empezar una carrera si no tengo dinero?
El no tener dinero no debería ser un obstáculo. Puedes buscar a alguien que se asocie contigo para invertir juntos.
¿Con cuánto dinero se puede comenzar en el negocio?
Puedes comenzar con poco dinero. Lo que hoy puedas hacer con mil dólares o menos, mañana puedes hacerlo por la mismas cantidad.
¿Cómo puedes comprar de un vendedor que tiene descuidada la propiedad?
Si tiene impuestos o entre otras cosas, lo llamo o lo busco para analizar bien la situación.
¿Estudiando contigo podemos acceder a la lista de Hard Money Lenders?
Por supuesto que sí. Cuando se hacen miembros o estudiantes yo les doy acceso a la lista que personalmente confío.
¿Qué es un contrato?
El contrato es lo que te da el derecho de poder comprar la propiedad. De igual manera, es recomendable empaparse de más información de cómo funciona el negocio de Bienes Raíces.
El día de hoy el tema que elegimos es muy importante. Les voy a enseñar 3 métodos que pueden utilizar para generar $10,000 en Bienes Raíces, donde no ocupas dinero, ni crédito. Lo único que necesitas es apagar tus voces negativas internas y con el conocimiento que adquieres, transformar tu vida financiera para bien.
Las maneras
Wholesaling: Es cuando pones una propiedad en contrato, la amarras y luego traspasas ese contrato a otro comprador, quién es otro inversionista como tú. Solo tienes que dar un depósito, el cual no tiene porqué salir de tu bolsillo, mejor que alguien más los ponga por ti. El método de Wholesaling te permite tener cero riesgo, por la forma de que no se ocupan cantidades grandes, solo tienes que hacerte bueno en poner propiedades en contrato y traspasarlas.
Wholetailing: Es cuando cierras un contrato a tu nombre y vendes sin renovar la propiedad, la vendes tal como la compraste. Con este método sí ocupas dinero, no necesariamente tuyo, pero sí ocupas calificar para un préstamo con un Hard Money Lender. Ten en cuenta al cerrar la propiedad y revenderla sin hacerle nada, vas a pagar costos de cierres, comisiones, un agente de Bienes Raíces y cierres a la hora de la compra.
Asociación: Es cuando te asocias con alguien que tiene lo que a ti te falta porque puedes cerrar a tu nombre o puedes cerrar a nombre de alguien más.
Aquí es donde decides cómo quieres entrar al mercado como inversionista. Quiero asegurarme de poder conectar y ayudarte a que transformes tu economía. Te recomiendo utilizar la estrategia #1, Wholesaling, ya que lleva cero riesgo con cero dinero permitiendo que seas un inversionista de Bienes Raíces.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Qué pasa con el depósito si no se cierra el trato?
Si aún estás dentro de la ventana que tienes de poder hacer todas las inspecciones de la propiedad, el depósito te lo deberían de regresar. Pero si viste que no ocupas los días adicionales y no cierras el trato, entonces puedes perderlo. Todo depende de las leyes en cada estado, claramente no soy abogado ni contador y en algunos estados las leyes son más rígidas, por lo tanto, es mejor asesorarse con un experto sobre el tema.
¿Cuáles documentos ocupo para hacer Wholesaling en Iowa?
Ocupas un buen acuerdo de compra y venta donde puedas hacer un buen trato para que te permita traspasar el contrato.
¿Cómo se consigue la forma para hacer el contrato?
A todos los que tomen el curso de Wholesaling Avanzado, les voy a dar acceso a esos acuerdos. Obviamente, cada quién bajo su propio riesgo. Les recomiendo utilizar mis acuerdos pero de igual manera, llevarlos a un abogado y que lo modifique de acuerdo al estado en donde estén.
¿Quisiera saber cuántos días me espera el cliente que está vendiendo si voy a utilizar el método de Wholesaling?
Si tu sabes que vas a traspasar el contrato, tú quieres tener el mayor tiempo posible, ya sean desde 21 días a 30 días. Algo importante que se debe aclarar, es que no estás consiguiendo un cliente, estás consiguiendo un comprador. El cliente lo tienes al ser un agente de Bienes Raíces y un comprador lo tienes al ser un inversionista.
¿Adónde consigues el inversionista que pueda comprarte el contrato?
Comenzamos a hacer ciertas publicaciones en ciertas páginas de internet y nos encanta crear una lista de compradores incluso antes de que se tenga la propiedad.
¿Se pueden comprar casas que ya han sido reparadas utilizando la fórmula del 70%?
Yo he comprado casas ya renovadas, la oferta puedes comenzarla al 70% del valor después de renovada y sin embargo, se utiliza la misma fórmula.
¿Usted recomienda más hacer Wholesaling que Fix and Flip?
Eso depende de qué quieres lograr. Pero recomiendo más Wholesaling porque si llegas a crear una maestría en este método, llega a funcionar para casi todo. Para compra y venta, para comprar y revender, comprar y remodelar e igual le sacas ganancia a cualquier.
¿Cuánto tiempo tienes para traspasar el contrato sin que te afecte?
Tienes el tiempo de contingencia, el periodo para que inspecciones. Los días en los que quedaste con el vendedor que necesitas y cuando tengas claro qué vas a hacer, empiezas a negociar.
