Es importante que sepas cómo comprar de la manera y al precio correcto cuando estés iniciando tu negocio.
Para esto, debes tomar en cuenta el VDR, el valor después de la renta. Lo que vale una propiedad después de haber sido renovada. El VDR te ayuda a calcular la oferta que deberías de pagar como inversionista.
Primero que todo, te voy a enseñar a cómo no comprar al precio correcto, a lo que debes tener claro cuál será tu estrategia de salida, ya sea por Wholesaling, Fix and Flip o Cash Flow.
Cuando compras más por emoción que por estrategia, no vas a comprar al precio correcto. Por ejemplo, estando en una subasta, los inversionistas que van iniciando compran por emoción, se dejan llevar. Por lo tanto, debes ser inteligente y parar para no pagar más de lo que tienes disponible. Sin embargo, las subastas son el lugar perfecto para estudiar a las personas, aprender cómo no hacer ciertas cosas y ves como los demás inversionistas se comen sus propias ganancias. Ve a las subastas a buscar compradores, a crear contactos y a intercambiar tarjetas de negocio para que tú puedas vender tus propiedades.
Como segundo punto viene NO forzar el trato. Al forzarlo haces que llegue a no tener sentido y comienzas a proyectar cierta inseguridad, por lo que no llegas a tomar el precio correcto y aceptarías a cualquier precio con tal de cerrar el trato.
Tercero, es crucial que conozcas el área. Cuando no lo conoces, llegas a pagar más por un trato. Cuarto, debes evaluar de forma optimista. Pocas personas saben que la estación del año dicta bastante sobre las compras. Octubre, Noviembre y Diciembre las propiedades toman un poco más de tiempo en venderse.
Tampoco debes creer en todo lo que los agentes de Bienes Raíces dicen, ya que todos piensan de manera muy diferente y te van a dar opiniones distintas. Me gusta pedir sus opiniones para poder tener en cuenta sus puntos de vista y porque pueden ver cosas que tal vez yo no vea en el momento.
Por último, no saber cómo hacer los comparables o cómo utilizarlos hace que llegues a utilizar comparativos que no pertenecen a esas propiedades ni a tus objetivos.
Para comprar al precio correcto, solo hay que seguir la fórmula. La cual consiste en tomar el valor después de renovada, multiplicarlo por el 70%, restarle la renovación y te llega a dar un precio de oferta óptimo para la propiedad.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Para hacer una oferta se puede tomar en cuenta el historial de venta de la propiedad?
Les recomiendo mejor seguir la fórmula, ya que el historial de venta es un indicativo de lo que ya pasó.
Para el obtener el valor después de la renta, ¿qué valor inicial tomó en cuenta?
Para el valor inicial debe sacar comparables con propiedades ya arregladas y calcular los precios que han tenido para así tener una idea para la propiedad que usted tiene en la mira.
¿Cómo se pone una propiedad en contrato?
Al inicio de mi carrera como inversionista, buscaba ayuda de agentes en Bienes Raíces. Hoy en día, te recomiendo buscar a la persona indicada para el trabajo.
¿Cómo se sabe el valor de una casa renovada?
Pueden ir a buscar a páginas de internet enfocadas en Bienes Raíces, como red fin.
¿Cómo encontrar buenos compradores que acepten ofertas sobre tu fórmula?
Debes de estar dispuesto a someter múltiples ofertas constantemente. Conforme tengas experiencia, te van a ir aceptando más ofertas.
¿Me puedes recomendar algún audiolibro para aumentar la creencia?
Te recomiendo <<Piense y hágase rico>> escrito por Napoleón Hill y <<El código de las mentes extraordinarias>> escrito por Vishen Lakhiani.
¿Cómo se evalúa un complejo de apartamentos?
Es una evaluación totalmente diferente, para lo cual tendremos que hacer un masterclass enfocados solo en ese tema.
Te hablaré sobre los factores críticos vitales de cómo invertir en Bienes Raíces para obtener un ingreso residual, conocido como: Cash-flow.
Para identificar si la propiedad está haciendo Cash-flow desde el principio, debes analizar si te entraría o te sacaría dinero. Debes asegurarte qué tipo de deuda le puedes poner, una deuda residencial o una deuda comercial, las cuales significan:
Deuda residencial:Si la propiedad en la que vas a invertir es de una casa a 4 apartamentos, es una deuda que te puede dar mucho apalancamiento.
Deuda comercial:Si la propiedad es de 5 unidades o más, es una deuda que va a requerir más enganche pero tienes mayores beneficios y más seguridad económica.
Otro factor es saber la fórmula del 50-50 o 60-40:
Fórmula 50-50: Se utiliza cuando la propiedad no tiene medidores separados y el dueño paga al 100% las utilidades. Todo lo que le entra a la propiedad, el 50% del ingreso lo voy a quitar porque sirve para pagar los servicios. Por lo tanto, el ingreso residual o la ganancia sería la mitad del precio de la renta.
Fórmula 60-40: Se utiliza cuando todo se paga por separado. Entonces, se toma el 40% de lo que entra como ingreso residual al mes para pagar los servicios que le corresponden a cada apartamento. Y el 60% es lo que te queda como ganancia.
También, debes fijarte en el tipo de ubicación en donde se encuentra la propiedad. Si es donde las rentas son dramáticamente bajas o si el costo del mantenimiento es muy elevado.
Como último factor, en lo personal, me gustan las propiedades grandes. Entre más unidades tenga, mucho mejor porque entra el juego de escalamiento, el cual tiene mayores beneficios.
Tu empieza por donde creas capaz de poder iniciar y trabaja en ello hasta lograrlo.
Quiero compartirles 2 secretos de cómo cerrar más tratos en la compra y venta de propiedades para inversión en Bienes Raíces. Te ayudarán en tu método de trabajo y a resolver algún problema que tengas.
Como primer secreto está el poder entender el dolor de las personas cuando están vendiendo su propiedad. Si estás trabajando directamente con el dueño, debes entender la razón real de la venta. Generalmente, ésta respuesta puede ser algo superficial, por lo tanto, debes leer entre líneas y tratar de conectar con el vendedor para que te puedas conectar un poco más con el trato y con él directamente.
El segundo secreto es entender el deseo de algunas personas. Como puedes entender, hay personas que se mueven por el dolor y otras por el deseo. Cuando se mueven por el deseo es porque tal vez se llegaron a enamorar tanto de otra casa, la casa de sus sueños por la cual aceptaron una oferta que no pueden comprar.
En pocas palabras, entender ese deseo es darles una solución. La solución de comprarles la propiedad para que ellos puedan llegar a pagar esa otra casa de la cual se enamoraron.
Aquí te expongo un modelo de negocio con 7 estrategias para que puedas llegar a generar ese millón de dólares, ósea, las 7 figuras que cambiarán de manera positiva tu vida y tu negocio con resultados extraordinarios.
Las 7 estrategias:
Tener una visión clara. Contar con un enfoque que dependa de un plan específico. Saber y tener claras las razones del por qué quieres llegar a las 7 figuras.
Mentalizar y visualizarte generando ya las 7 figuras. Tienes que creer para crear. Creer en tu trabajo para poder generar la ganancia que quieres obtener. Necesitas cambiar tus pensamientos negativos a positivos, no te limites y cree en el éxito al que puedes llegar.
Crear relaciones. Debes entender que si quieres ser millonario, no lo vas a lograr solo. Ocupas crear relaciones con agentes de Bienes Raíces, quienes compran propiedades para venderlas a otros inversionistas y que entiendan cómo es que trabajamos. Por lo tanto, debes tomarte el tiempo y el espacio para que conectes con estas personas y formar tu equipo.
Marketing irresistible. Puede ser desde cartas escritas directamente a los dueños de las propiedades, posters pegados en la ciudad, hasta irte a sitios online donde puedas publicarte. En esta estrategia es donde pones en práctica cómo conectar con las personas, decirles quién eres y qué haces.
Tener una lista de compradores inversionistas. Esta lista es fundamental, ya que te hablo de compradores inversionistas que están calificados y tienen experiencia.
Revisar tus números de cierre. En base a esto sabes qué tan lejos o cerca estás de tus metas.
Ser obsesivo. Me refiero a que seas constante y persistente, a que no te des por vencido si al principio no es como lo esperas. Tienes que aprender e ir ganando experiencia para que cuando menos lo esperes, ganes esas 7 figuras.
Recuerda ser paciente, crecer toma su tiempo y debes tener claro en hacerte millonario a la segura, no millonario a la rápida.
A veces no entendemos que hacer ciertas cosas nos brindan aceleramiento en el resultado de nuestras vidas. Estamos viviendo en un tiempo en el cual tenemos que tener y saber sobre finanzas.
Te voy a explicar 3 acciones muy simples que debes aplicar:
Acción 1: Ganarte el dinero.
Acción 2: Ahorrar para saber cómo multiplicarlo después. No para que quede en el olvido. Debes aprender a ahorrar con propósito y vivir con algo básico.
Acción 3: Multiplicar el dinero. Es importante estar conectado en cómo funcionan las finanzas. Si no sabes cómo multiplicar tu dinero, júntate con personas que tienen esa sabiduría y aprende de ellas.
Detrás de multiplicar el dinero existe una fórmula, la cual consiste en ahorrar con propósito el 5%, poder comprar algo que no te haga sentir mal por haberlo gastado. Ahorrar el 10% para multiplicarlo y vivir con el 85% restante. Sigue estas acciones y vas a ver una forma extraordinaria de cómo utilizar tu dinero.
