Antes de invertir en una propiedad, es importante considerar varios aspectos y tener ciertos elementos en orden. Aquí hay algunas cosas que debes tener en cuenta:
Finanzas personales sólidas: Antes de invertir, asegúrate de tener tus finanzas personales en orden. Evalúa tu capacidad para asumir una inversión inmobiliaria y considera factores como tu historial crediticio, ingresos estables y capacidad de pago. También debes tener en cuenta los gastos adicionales asociados con la propiedad, como impuestos, seguros, mantenimiento y posibles reparaciones.
Objetivos de inversión claros: Define tus objetivos de inversión. ¿Estás buscando obtener ingresos pasivos a través del alquiler? ¿O estás interesado en la apreciación del valor a largo plazo? Comprender tus metas te ayudará a tomar decisiones informadas sobre qué tipo de propiedad y ubicación son más adecuadas para ti.
Investigación de mercado: Realiza una investigación exhaustiva del mercado inmobiliario en el área donde deseas invertir. Examina las tendencias de precios, la demanda de alquileres, la oferta de propiedades y otros factores relevantes. Esto te ayudará a evaluar el potencial de crecimiento y rentabilidad de la inversión.
Presupuesto y financiamiento: Determina cuánto estás dispuesto a invertir y desarrolla un presupuesto claro. Considera cómo financiarás la propiedad, ya sea a través de ahorros personales, préstamos hipotecarios u otras fuentes de financiamiento. Consulta con un profesional financiero o un prestamista para explorar las opciones de financiamiento disponibles.
Asesoramiento profesional: Considera trabajar con profesionales inmobiliarios, como agentes de bienes raíces y abogados especializados en transacciones inmobiliarias. Ellos pueden ayudarte en la búsqueda de propiedades, negociaciones, análisis de contratos y asegurarse de que todos los aspectos legales y financieros estén en orden.
Inspección y evaluación de la propiedad: Antes de invertir, realiza una inspección exhaustiva de la propiedad para identificar posibles problemas estructurales, de mantenimiento o de otro tipo. Además, considera solicitar una evaluación profesional para determinar el valor real de la propiedad y asegurarte de que estás pagando un precio justo.
Recuerda que la inversión inmobiliaria implica riesgos y es importante tomar decisiones informadas. No dudes en consultar a expertos y tomarte el tiempo necesario para evaluar todas las variables antes de realizar una inversión en una propiedad.
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Recuerda que comprar la propiedad no es completamente necesario al momento de invertir en bienes raíces, si por el momento no tienes el capital o simplemente no deseas ingresar en el mercado de la compra y venta, no te preocupes te presentamos 5 maneras de invertir en bienes raíces sin comprar la propiedad.
Ser representante de los compradores o arrendatarios para invertir en bienes raíces.
Puedes representar aquellas personas que buscan comprar o rentar una propiedad y poder tener un pago por realizar ese trabajo de representar, en esta posición es importante indicar que mientras más información tengas sobre bienes raíces podrás realizar un mejor servicio. Esta es de las formas más comunes de iniciar a invertir en bienes raíces.
Representar al vendedor o arrendador.
Caso contrario del anterior mencionado es representar aquellas personas que son dueñas de la propiedad, normalmente el pago es mayor de este lado de la moneda debido a que la cantidad en la que se realizan los tratos suele ser recibida de este lado por lo que el flujo de efectivo suele ser más rápido.
Ser la conexión para invertir en bienes raíces.
Esta función es un mix de las dos anteriores y es aquella persona que busca una propiedad en venta y después le busca comprador a esa propiedad, en realidad no representas a ninguna de las dos partes de manera exclusiva pero recibes una comisión o pago por realizar esta acción.
Ser financiado por el comprador
Cuando compramos una propiedad para remodelar, debemos considerar que el precio de venta deberá dejar una ganancia al momento de restar el costo de remodelación, por lo que al vender la propiedad y antes de entregarla al nuevo dueño remodelada puedes solicitar un porcentaje del precio de venta para autofinanciar la remodelación.
Usar el dinero de alguien más.
Si has encontrado un trato que es sin duda un muy buen trato no dejes que el no tener el dinero para invertir te detenga, recuerda que es mejor tener sólo una rebanada del pastel a no tener nada, no temas buscar un socio inversor que si tenga las posibilidades económicas para aportar el dinero para comprar o remodelar una propiedad y dividan la ganancia, siempre es bueno sumar personas a nuestro equipo.
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¿Ahorras? Se habla mucho sobre el hábito del ahorro, de cómo se debe inculcar desde pequeños para poder verlo cómo algo natural y continuarlo toda nuestra vida. Pero ¿qué es realmente el ahorro?
El ahorro es la parte o la cantidad específica de dinero proveniente de nuestro ingreso que no se gasta y que normalmente se guarda o almacena en algún lugar (Físico o virtual).
En cuanto a la manera de hacerlo o el porcentaje ideal para hacerlo existen muchas opiniones o maneras de hacerlo.
Pero no venimos a darte una clase de cómo es correcto o incorrecto ahorrar, ya que esto depende de la situación actual de cada uno de nosotros y su historia familiar.
Sin embargo recomendamos hacer un registro detallado de ingresos y egresos para conocer los movimientos de nuestro dinero, ya que en ocasiones tenemos gastos hormiga (snack, bebidas, etc) que podemos evitar con una buena organización y que si bien no representan miles de pesos, si algunos cientos que se pueden convertir en miles.
Fijar una meta para un ahorro
Es necesario que para la motivación del ahorro cuando se realice fijarnos una meta ¿para que quiero ese ahorro? Si no materializamos el logro quizás en algún punto del camino podemos sentirnos desmotivados.
Recuerda que tú puedes trabajar en los objetivos que quieres alcanzar y que existen seminarios, webinarios e información a la alcance de todos que pueden ayudarte a manera de guía para alcanzar tus metas.
Nada es mágico debes saber que cumplir tus objetivos implica determinación y automotivación, que no siempre resulta como esperamos a la primera pero que con el tiempo y la guía correcta puedes llegar a lograrlo.
En el camino de la inversión se cometen errores y siempre es recomendable aprender de personas que emprendieron el camino antes que nosotros para conocer sus errores y aprender a través de ellos.
Es importante que sepas cómo comprar de la manera y al precio correcto cuando estés iniciando tu negocio.
Para esto, debes tomar en cuenta el VDR, el valor después de la renta. Lo que vale una propiedad después de haber sido renovada. El VDR te ayuda a calcular la oferta que deberías de pagar como inversionista.
Primero que todo, te voy a enseñar a cómo no comprar al precio correcto, a lo que debes tener claro cuál será tu estrategia de salida, ya sea por Wholesaling, Fix and Flip o Cash Flow.
Cuando compras más por emoción que por estrategia, no vas a comprar al precio correcto. Por ejemplo, estando en una subasta, los inversionistas que van iniciando compran por emoción, se dejan llevar. Por lo tanto, debes ser inteligente y parar para no pagar más de lo que tienes disponible. Sin embargo, las subastas son el lugar perfecto para estudiar a las personas, aprender cómo no hacer ciertas cosas y ves como los demás inversionistas se comen sus propias ganancias. Ve a las subastas a buscar compradores, a crear contactos y a intercambiar tarjetas de negocio para que tú puedas vender tus propiedades.
Como segundo punto viene NO forzar el trato. Al forzarlo haces que llegue a no tener sentido y comienzas a proyectar cierta inseguridad, por lo que no llegas a tomar el precio correcto y aceptarías a cualquier precio con tal de cerrar el trato.
Tercero, es crucial que conozcas el área. Cuando no lo conoces, llegas a pagar más por un trato. Cuarto, debes evaluar de forma optimista. Pocas personas saben que la estación del año dicta bastante sobre las compras. Octubre, Noviembre y Diciembre las propiedades toman un poco más de tiempo en venderse.
Tampoco debes creer en todo lo que los agentes de Bienes Raíces dicen, ya que todos piensan de manera muy diferente y te van a dar opiniones distintas. Me gusta pedir sus opiniones para poder tener en cuenta sus puntos de vista y porque pueden ver cosas que tal vez yo no vea en el momento.
Por último, no saber cómo hacer los comparables o cómo utilizarlos hace que llegues a utilizar comparativos que no pertenecen a esas propiedades ni a tus objetivos.
Para comprar al precio correcto, solo hay que seguir la fórmula. La cual consiste en tomar el valor después de renovada, multiplicarlo por el 70%, restarle la renovación y te llega a dar un precio de oferta óptimo para la propiedad.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Para hacer una oferta se puede tomar en cuenta el historial de venta de la propiedad?
Les recomiendo mejor seguir la fórmula, ya que el historial de venta es un indicativo de lo que ya pasó.
Para el obtener el valor después de la renta, ¿qué valor inicial tomó en cuenta?
Para el valor inicial debe sacar comparables con propiedades ya arregladas y calcular los precios que han tenido para así tener una idea para la propiedad que usted tiene en la mira.
¿Cómo se pone una propiedad en contrato?
Al inicio de mi carrera como inversionista, buscaba ayuda de agentes en Bienes Raíces. Hoy en día, te recomiendo buscar a la persona indicada para el trabajo.
¿Cómo se sabe el valor de una casa renovada?
Pueden ir a buscar a páginas de internet enfocadas en Bienes Raíces, como red fin.
¿Cómo encontrar buenos compradores que acepten ofertas sobre tu fórmula?
Debes de estar dispuesto a someter múltiples ofertas constantemente. Conforme tengas experiencia, te van a ir aceptando más ofertas.
¿Me puedes recomendar algún audiolibro para aumentar la creencia?
Te recomiendo <<Piense y hágase rico>> escrito por Napoleón Hill y <<El código de las mentes extraordinarias>> escrito por Vishen Lakhiani.
¿Cómo se evalúa un complejo de apartamentos?
Es una evaluación totalmente diferente, para lo cual tendremos que hacer un masterclass enfocados solo en ese tema.
Te hablaré sobre los factores críticos vitales de cómo invertir en Bienes Raíces para obtener un ingreso residual, conocido como: Cash-flow.
Para identificar si la propiedad está haciendo Cash-flow desde el principio, debes analizar si te entraría o te sacaría dinero. Debes asegurarte qué tipo de deuda le puedes poner, una deuda residencial o una deuda comercial, las cuales significan:
Deuda residencial:Si la propiedad en la que vas a invertir es de una casa a 4 apartamentos, es una deuda que te puede dar mucho apalancamiento.
Deuda comercial:Si la propiedad es de 5 unidades o más, es una deuda que va a requerir más enganche pero tienes mayores beneficios y más seguridad económica.
Otro factor es saber la fórmula del 50-50 o 60-40:
Fórmula 50-50: Se utiliza cuando la propiedad no tiene medidores separados y el dueño paga al 100% las utilidades. Todo lo que le entra a la propiedad, el 50% del ingreso lo voy a quitar porque sirve para pagar los servicios. Por lo tanto, el ingreso residual o la ganancia sería la mitad del precio de la renta.
Fórmula 60-40: Se utiliza cuando todo se paga por separado. Entonces, se toma el 40% de lo que entra como ingreso residual al mes para pagar los servicios que le corresponden a cada apartamento. Y el 60% es lo que te queda como ganancia.
También, debes fijarte en el tipo de ubicación en donde se encuentra la propiedad. Si es donde las rentas son dramáticamente bajas o si el costo del mantenimiento es muy elevado.
Como último factor, en lo personal, me gustan las propiedades grandes. Entre más unidades tenga, mucho mejor porque entra el juego de escalamiento, el cual tiene mayores beneficios.
Tu empieza por donde creas capaz de poder iniciar y trabaja en ello hasta lograrlo.
A veces no entendemos que hacer ciertas cosas nos brindan aceleramiento en el resultado de nuestras vidas. Estamos viviendo en un tiempo en el cual tenemos que tener y saber sobre finanzas.
Te voy a explicar 3 acciones muy simples que debes aplicar:
Acción 1: Ganarte el dinero.
Acción 2: Ahorrar para saber cómo multiplicarlo después. No para que quede en el olvido. Debes aprender a ahorrar con propósito y vivir con algo básico.
Acción 3: Multiplicar el dinero. Es importante estar conectado en cómo funcionan las finanzas. Si no sabes cómo multiplicar tu dinero, júntate con personas que tienen esa sabiduría y aprende de ellas.
Detrás de multiplicar el dinero existe una fórmula, la cual consiste en ahorrar con propósito el 5%, poder comprar algo que no te haga sentir mal por haberlo gastado. Ahorrar el 10% para multiplicarlo y vivir con el 85% restante. Sigue estas acciones y vas a ver una forma extraordinaria de cómo utilizar tu dinero.
