Es importante que sepas cómo comprar de la manera y al precio correcto cuando estés iniciando tu negocio.
Para esto, debes tomar en cuenta el VDR, el valor después de la renta. Lo que vale una propiedad después de haber sido renovada. El VDR te ayuda a calcular la oferta que deberías de pagar como inversionista.
Primero que todo, te voy a enseñar a cómo no comprar al precio correcto, a lo que debes tener claro cuál será tu estrategia de salida, ya sea por Wholesaling, Fix and Flip o Cash Flow.
Cuando compras más por emoción que por estrategia, no vas a comprar al precio correcto. Por ejemplo, estando en una subasta, los inversionistas que van iniciando compran por emoción, se dejan llevar. Por lo tanto, debes ser inteligente y parar para no pagar más de lo que tienes disponible. Sin embargo, las subastas son el lugar perfecto para estudiar a las personas, aprender cómo no hacer ciertas cosas y ves como los demás inversionistas se comen sus propias ganancias. Ve a las subastas a buscar compradores, a crear contactos y a intercambiar tarjetas de negocio para que tú puedas vender tus propiedades.
Como segundo punto viene NO forzar el trato. Al forzarlo haces que llegue a no tener sentido y comienzas a proyectar cierta inseguridad, por lo que no llegas a tomar el precio correcto y aceptarías a cualquier precio con tal de cerrar el trato.
Tercero, es crucial que conozcas el área. Cuando no lo conoces, llegas a pagar más por un trato. Cuarto, debes evaluar de forma optimista. Pocas personas saben que la estación del año dicta bastante sobre las compras. Octubre, Noviembre y Diciembre las propiedades toman un poco más de tiempo en venderse.
Tampoco debes creer en todo lo que los agentes de Bienes Raíces dicen, ya que todos piensan de manera muy diferente y te van a dar opiniones distintas. Me gusta pedir sus opiniones para poder tener en cuenta sus puntos de vista y porque pueden ver cosas que tal vez yo no vea en el momento.
Por último, no saber cómo hacer los comparables o cómo utilizarlos hace que llegues a utilizar comparativos que no pertenecen a esas propiedades ni a tus objetivos.
Para comprar al precio correcto, solo hay que seguir la fórmula. La cual consiste en tomar el valor después de renovada, multiplicarlo por el 70%, restarle la renovación y te llega a dar un precio de oferta óptimo para la propiedad.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Para hacer una oferta se puede tomar en cuenta el historial de venta de la propiedad?
Les recomiendo mejor seguir la fórmula, ya que el historial de venta es un indicativo de lo que ya pasó.
Para el obtener el valor después de la renta, ¿qué valor inicial tomó en cuenta?
Para el valor inicial debe sacar comparables con propiedades ya arregladas y calcular los precios que han tenido para así tener una idea para la propiedad que usted tiene en la mira.
¿Cómo se pone una propiedad en contrato?
Al inicio de mi carrera como inversionista, buscaba ayuda de agentes en Bienes Raíces. Hoy en día, te recomiendo buscar a la persona indicada para el trabajo.
¿Cómo se sabe el valor de una casa renovada?
Pueden ir a buscar a páginas de internet enfocadas en Bienes Raíces, como red fin.
¿Cómo encontrar buenos compradores que acepten ofertas sobre tu fórmula?
Debes de estar dispuesto a someter múltiples ofertas constantemente. Conforme tengas experiencia, te van a ir aceptando más ofertas.
¿Me puedes recomendar algún audiolibro para aumentar la creencia?
Te recomiendo <<Piense y hágase rico>> escrito por Napoleón Hill y <<El código de las mentes extraordinarias>> escrito por Vishen Lakhiani.
¿Cómo se evalúa un complejo de apartamentos?
Es una evaluación totalmente diferente, para lo cual tendremos que hacer un masterclass enfocados solo en ese tema.
Te hablaré sobre los factores críticos vitales de cómo invertir en Bienes Raíces para obtener un ingreso residual, conocido como: Cash-flow.
Para identificar si la propiedad está haciendo Cash-flow desde el principio, debes analizar si te entraría o te sacaría dinero. Debes asegurarte qué tipo de deuda le puedes poner, una deuda residencial o una deuda comercial, las cuales significan:
Deuda residencial:Si la propiedad en la que vas a invertir es de una casa a 4 apartamentos, es una deuda que te puede dar mucho apalancamiento.
Deuda comercial:Si la propiedad es de 5 unidades o más, es una deuda que va a requerir más enganche pero tienes mayores beneficios y más seguridad económica.
Otro factor es saber la fórmula del 50-50 o 60-40:
Fórmula 50-50: Se utiliza cuando la propiedad no tiene medidores separados y el dueño paga al 100% las utilidades. Todo lo que le entra a la propiedad, el 50% del ingreso lo voy a quitar porque sirve para pagar los servicios. Por lo tanto, el ingreso residual o la ganancia sería la mitad del precio de la renta.
Fórmula 60-40: Se utiliza cuando todo se paga por separado. Entonces, se toma el 40% de lo que entra como ingreso residual al mes para pagar los servicios que le corresponden a cada apartamento. Y el 60% es lo que te queda como ganancia.
También, debes fijarte en el tipo de ubicación en donde se encuentra la propiedad. Si es donde las rentas son dramáticamente bajas o si el costo del mantenimiento es muy elevado.
Como último factor, en lo personal, me gustan las propiedades grandes. Entre más unidades tenga, mucho mejor porque entra el juego de escalamiento, el cual tiene mayores beneficios.
Tu empieza por donde creas capaz de poder iniciar y trabaja en ello hasta lograrlo.
Te quiero compartir cómo generar de una manera rápida haciendo Wholesaling. Es una estrategia base fundamental, ya que si adoptas esta mentalidad, te ayuda a configurar lo más importante para tu negocio
A continuación, te explico las 5 áreas que permiten generar $10,000 o más dependiendo de tu trato:
Saber cómo encontrar tratos de Bienes Raíces. Recuerden que tener claridad, te da poder. Identificar buenos tratos, saber si vas a buscar un dúplex, triplex o fourplex. Hoy te hablo de hacer inversiones en una sola casa porque es lo más sencillo y práctico, ya que es importante que tengas claro en qué te quieres enfocar.
Aprender a evaluar. Agarra la opinión de 3 a 5 agentes de Bienes Raíces para que tengas diferentes puntos de vista sobre la propiedad y puedas sacar las conclusiones aptas para poder hacer una buena oferta.
Comunicarte. Comunica que eres inversionista. Ofrece tus servicios, explica un poco cómo trabajas y deja tu información.
Negociar. Después de investigar, de evaluar y de escuchar las opiniones de los agentes de Bienes Raíces puedes hablar con el vendedor y hacerle una oferta en base a la información que obtuviste.
Someter ofertas. Ya sean ofertas verbales o por escrito en un correo electrónico. Trata de mandar ofertas constantemente, mientras más envíes, más posibilidades tienes de que te acepten.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Recomienda usted primero buscar a los inversionistas a los que le pueda vender o buscar primero la propiedad?
Les recomiendo hacer ambas cosas al mismo tiempo. Si tuviese que elegir por cuál empezar, lo haría buscando la propiedad.
¿Cómo puedo hacer una oferta?
Puedes llamar al vendedor, escribirles o ir personalmente a hablar con ellos, a lo que después les escribo un correo electrónico para poder asegurar la oferta.
¿Cómo hago el contrato con el inversionista?
La mejor forma es buscar un agente de Bienes Raíces de confianza. Y puedes formar parte de la comunidad de Raúl Luna para darte acceso a nuestra información de contratos y demás.
¿Qué nos recomienda a los de Chicago, ya que en este momento está nevando, seguimos haciendo ofertas?
Son tiempos en los que la gente anda distraída porque estamos en temporada de festejos. Mi consejo es que sigas tomando acción porque puedes encontrar y crear buenos tratos.
¿Es bueno comprar de otro wholesaler?
Sí, claro. Es confiar pero igual debes verificar que los números hagan sentido.
¿Un Hard Money Lender te puede prestar dinero para comprar de otro inversionista wholesaler?
Sí, han sido los mejores con los que he trabajado.
¿Pagas los impuestos de las ganancias que te quedan de la venta o de la ganancia neta?
Se pagan impuestos de las ganancias netas. De lo que te quedó después de deducir todo.
Quiero compartirles 2 secretos de cómo cerrar más tratos en la compra y venta de propiedades para inversión en Bienes Raíces. Te ayudarán en tu método de trabajo y a resolver algún problema que tengas.
Como primer secreto está el poder entender el dolor de las personas cuando están vendiendo su propiedad. Si estás trabajando directamente con el dueño, debes entender la razón real de la venta. Generalmente, ésta respuesta puede ser algo superficial, por lo tanto, debes leer entre líneas y tratar de conectar con el vendedor para que te puedas conectar un poco más con el trato y con él directamente.
El segundo secreto es entender el deseo de algunas personas. Como puedes entender, hay personas que se mueven por el dolor y otras por el deseo. Cuando se mueven por el deseo es porque tal vez se llegaron a enamorar tanto de otra casa, la casa de sus sueños por la cual aceptaron una oferta que no pueden comprar.
En pocas palabras, entender ese deseo es darles una solución. La solución de comprarles la propiedad para que ellos puedan llegar a pagar esa otra casa de la cual se enamoraron.
Me gustaría explicar uno de los retos más grandes que he visto en los inversionistas de Bienes Raíces, lo cual es que no saben cuál es la diferencia entre ser un inversionista y ser un empresario.
Un inversionista, por lo general, quiere utilizar su dinero, sus recursos, su mentalidad de inversionista y ponerlo todo a trabajar, quiere tratar de hacer todo solo. El empresario es el que establece la visión, entiende que no va a poder hacer todo solo y que ocupa gente para organizarse y así expandirse de manera masiva.
Al iniciar mi carrera pensaba que necesitaba mucho dinero para llegar a ser inversionista o empresario en Bienes Raíces. Que necesitaba buen crédito y buen empleo para poder calificar para préstamos. Te digo de una vez que sí ocupas de unos $100 a $1000 para poder iniciar, pero este dinero no necesariamente tiene que salir de tu bolsillo.
Lo que realmente ocupas es una mentalidad ganadora, un deseo por desarrollarte en este negocio. Para esto te recomiendo 3 cosas:
Ocupas encontrar buenos constantemente.
Debes saber cómo ponerlos en contrato.
Crea una lista de compradores inversionistas en la cual puedes hacer Wholesaling.
Cuando vayas obteniendo experiencia vas a poder encontrar buenos tratos fácilmente. Pero tienes que considerar que para todo hay gastos, como los impuestos, la renta o pago de la casa, comida, ropa y ese tipo de necesidades que ocupas a diario. Por lo tanto, tienes que aprender a usar la fórmula del 70% para hacer mejor las ofertas y que los números lleguen a calzar para todo.
Preguntas y respuestas de los asistentes
¿Cómo puedo hacer para ver el masterclass si tengo un trabajo tiempo completo y no puedo conectarme a tiempo?
El masterclass lo vamos a tener grabado. Una vez que hagas la compra del mismo, tienes una membresía por todo un año para que lo puedas ver cuántas veces quieras.
¿El comprador inversionista va a pagar por el contrato, el valor de la propiedad y los costos de cierre?
Es correcto. El comprador inversionista va a tener que dar el dinero para pagar todos los cierres y recibe una copia del contrato una vez que se apruebe la transferencia de los derechos de la propiedad.
No sé nada de Bienes Raíces, pero sí de finanzas, ¿qué puedo hacer?
Te recomiendo que te empapes de Bienes Raíces, asiste a las clases para que pases por un periodo de aprendizaje. Saca 90 días para evaluar propiedades en tu zona y vayas obteniendo facilidad al encontrar buenos tratos.
¿Cuál es la mejor forma de obtener ganancia sobre una propiedad de la que tengo tres cuartas partes pagadas y poder adquirir otra?
Podrías refinanciarla y si la quieres poner en renta, puedes estabilizarla, lo que significa remodelarla y ponerla a un buen trato. Luego, ir con un agente que haga préstamos y utiliza ese dinero para hacer mejores inversiones.
¿Qué pasa si no se encuentra un comprador durante el primer mes?
De seguro vas a tener ciertas contingencias, por lo que si haces el contrato por unos 30 días, utilizas de 7 a 14 días para hacer las inspecciones necesarias y si no encuentras a alguien que compre la propiedad, aún te quedan días para salirte del contrato.
¿Cómo identificar si la propiedad tiene algún problema de impuestos sin pagar?
Te recomiendo tener una buena compañía de título en donde puedan revisar si hay algún tipo de problema y poder ver si el dueño está en posición de vender.
¿Cómo empiezo a buscar la propiedad?
Puedes empezar buscando en www.craiglist.orgy seleccionas <<venta por dueño directo>>. También, haciendo relación con agentes de Bienes Raíces para obtener consejos y opiniones.
¿Cómo se hace el contrato para venderlo a otro comprador inversionista?
Eso sería un acuerdo de asignación, el cual debe especificar que estás cediendo tus derechos de comprar esa propiedad al siguiente inversionista comprador.
¿Con qué tipo de propiedad recomienda iniciar?
Comienza con lo que te sientas más cómodo, ya sea un edificio, una casa o una serie de apartamentos. Si quieres algo rápido, te recomiendo una propiedad pequeña. Pero siempre asegúrate de obtener conocimiento y emprender con grandeza.
